Gratis verzending vanaf 30 euro
Binnen 2 werkdagen in huis
Digitaal te lezen in de app
40.000+ leerlingen gingen je voor

Hypotheken

Als je een huis wilt kopen, moet je meestal een lening afsluiten. Huizen zijn duur en het is lastig om zelf genoeg geld op te sparen om direct een huis te kunnen kopen. De meest voorkomende lening die wordt afgesloten bij het kopen van een huis is de hypotheek. Er zijn verschillende soorten hypotheken, waarbij je op verschillende momenten verschillende bedragen aan rente en aflossing betaalt. Als je rente betaalt, kun je vaak gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Wil je meer weten over wat een hypotheek is, hoe het werkt en welke vormen er allemaal zijn? In dit artikel lees je alles over hypotheken.

Hypotheken

Wat is een hypotheek?

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een vorm van een lening die vooral wordt gebruikt bij de aankoop van huizen. Bij een hypotheeklening is er sprake van een onderpand. Als je een huis koopt met een hypotheek, wordt dit huis het onderpand van de hypotheek. In het geval dat je je hypotheek niet terug kunt betalen, krijgt de bank waarbij je de hypotheek hebt afgesloten, je huis. De bank kan dan het huis verkopen, zodat het uitgeleende geld alsnog terugkomt. Met andere woorden: de bank is de werkelijke eigenaar van het huis, totdat de hypotheek volledig is afbetaald. Vanwege de hoge bedragen van een hypotheek is de looptijd ervan vaak erg lang, bijvoorbeeld 30 jaar. 

Een hypotheek wordt meestal afgesloten bij een bank. Als jij een hypotheek afsluit bij de bank en daarmee geld leent, ben je de hypotheekgever. Als lener geef je het onderpand als het ware aan de bank. De bank die jou het geld uitleent is de hypotheeknemer. Als een bank geld uitleent in de vorm van een hypothecaire lening neemt de bank het onderpand aan.

Als je bij de bank een hypotheek hebt afgesloten, betaal je maandelijks een bedrag aan deze bank. Dit bedrag bestaat uit twee delen: rente en aflossing. Als je geld aflost, daalt je restschuld. Stel je voor dat je een hypotheek van € 200.000 hebt en in een maand € 500 aflost. Je restschuld is dan € 200.000 - € 500 = € 199.500.

Als je rente betaalt, daalt je restschuld niet. Als je met een restschuld van € 200.000 bijvoorbeeld € 500 aan rente betaalt, blijft je restschuld nog steeds € 200.000. De rente is in dit geval de compensatie die je aan de bank betaalt voor het uitlenen van geld. Geld uitlenen is voor de bank niet zonder risico: er is namelijk altijd een kans dat een lening niet terug wordt betaald. Rente is voor de bank de vergoeding voor dit risico.

Hoe kun je een hypotheek krijgen?

Hoe kun je een hypotheek krijgen?

Als je een hypotheek wilt afsluiten om een huis te kopen, moet je eerst een huis vinden dat je wilt kopen. Hiervoor kun je een makelaar inschakelen. Een makelaar is iemand die bemiddelt bij de koop en verkoop van huizen.

Sommige huizen zijn duurder dan andere huizen. De waarde van het huis is voor de bank erg belangrijk, aangezien de bank het onderpand zal moeten accepteren als ze jou een hypotheek verstrekken. Zo weet de bank hoeveel geld het ongeveer voor het huis kan krijgen als de hypotheek niet wordt terugbetaald kan worden. Om de objectieve waarde van een huis vast te stellen, kan een taxateur worden ingeschakeld. Een taxateur kan een huis onafhankelijk taxeren (de waarde bepalen), door bijvoorbeeld te kijken naar de grootte en locatie van het huis en de prijs van vergelijkbare huizen in de regio.

Als je weet hoe duur het huis is dat je wilt kopen, en hoeveel eigen geld je kunt inbrengen, dan weet je hoe hoog de hypotheek is die je zou willen hebben. De hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen is voor iedereen echter verschillend, want deze is afhankelijk van je persoonlijke financiële situatie. Niet iedereen kan voor elk willekeurig huis een hypotheek afsluiten, omdat niet iedereen een oneindig hoge hypotheek kan krijgen. Anders zou iedereen bijvoorbeeld in een vrijstaande villa met zwembad kunnen wonen.

Met een hypotheek kun je een huis kopen

Een hypotheekadviseur kan, aan de hand van onder andere je inkomen, vaststellen hoe hoog de hypotheek is die je kunt krijgen. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger de hypotheek die je kunt krijgen. Bij een hoger inkomen is de kans dat je je lening ook daadwerkelijk terugbetaalt immers groter. De hypotheekadviseur kijkt niet alleen naar of je met je inkomen de hypotheek terug kunt betalen, maar ook of je na het betalen van de maandelijkse rente en aflossing nog geld overhoudt om je andere maandelijkse verplichtingen en uitgaven te betalen. Door de rente en aflossing daalt je besteedbare inkomen en heb je minder geld over om bijvoorbeeld je verzekeringen te kunnen betalen.

Verder is het van belang hoe vast je inkomen is. Als je bijvoorbeeld een vast contract hebt, is de kans dat je inkomen stabiel blijft groter dan wanneer je geen vast contract hebt. Voor de bank geeft dit meer zekerheid dat je je lening terug kunt betalen, waardoor het bedrag dat je maximaal kunt lenen hoger zal zijn dan wanneer je een tijdelijk contract hebt.

Naast je inkomen is de hoogte van de hypotheek die je kunt afsluiten ook afhankelijk van eventuele schulden die je hebt voordat je de hypotheek wil afsluiten. Stel je voor dat je een studieschuld hebt, waarbij je maandelijks een bedrag aan rente en aflossing betaalt. Je houdt hierdoor een minder hoog besteedbaar inkomen over om een hypotheek mee af te lossen. De hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen zal dus dalen als je al schulden hebt. In Nederland worden bepaalde leningen geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie (BKR). Door informatie op te vragen bij het BKR kan een bank zien of je al eerder bepaalde leningen hebt afgesloten.

Welke hypotheekvormen zijn er?

Welke hypotheekvormen zijn er?

Er zijn verschillende soorten hypotheken. Bij deze verschillende hypotheken verschilt het bedrag dat je per maand aan rente en aflossing betaalt. Twee veelvoorkomende hypotheekvormen zijn de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek is de aflossing die je betaalt stabiel, terwijl de rente die je betaalt niet stabiel is.

Stel je voor dat je een hypotheek van € 200.000 hebt met 2,5% rente en een looptijd van 20 jaar. De jaarlijkse aflossing is dan € 200.000 / 20 = € 10.000. De rente is wat moeilijker te berekenen.

In het eerste jaar is het rentebedrag dat je betaalt dan € 200.000 × 2,5% = € 5.000. Het totaal dat je in het eerste jaar aan rente en aflossing betaalt is dan € 10.000 + € 5.000 = € 15.000. Echter, omdat je ieder jaar aflost, daalt de restschuld en daarmee het rentebedrag dat je per jaar betaalt. Na 15 jaar is je restschuld bij deze hypotheek € 200.000 - € 10.000 × 15 = € 50.000. Het rentebedrag dat je dan betaalt is € 50.000 × 2,5% = € 1.250. Het totale bedrag dat je in dit jaar aan aflossing en rente betaalt is dan € 10.000 + € 1.250 = € 11.250. Doordat de aflossing stabiel is, daalt het totale bedrag dat je jaarlijks moet betalen ieder jaar.

Op deze manier zijn je hypotheeklasten aan het begin van de looptijd hoger dan aan het einde, wanneer je over een lagere restschuld rente betaalt. Hieronder zie je een voorbeeld van hoe de schuld en de jaarlijkse uitgaven verlopen bij een lineaire hypotheek:

Voorbeeld lineaire hypotheek

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek is het totaal aan rente en aflossing dat je betaalt ieder jaar hetzelfde.

Stel je voor dat je een annuïteitenhypotheek van € 200.000 hebt met een annuïteit van € 13.500. Het totaal aan rente en aflossing dat je ieder jaar betaalt is dan € 13.500. De samenstelling van deze € 13.500 verandert wel. Aan het begin van de looptijd is de restschuld hoog. Hierdoor zal het rentebedrag dat je betaalt ook hoog zijn. Stel je voor dat je in een jaar aan het begin van de looptijd € 5.500 aan rente betaalt. In dit jaar los je dan € 13.500 - € 5.500 = € 8.000 af. Aan het eind van de looptijd zal het rentebedrag lager worden, doordat je meer hebt afgelost op de hypotheek. Zo kun je in een jaar aan het eind van de looptijd bijvoorbeeld € 1.500 aan rente betalen en daarmee € 13.500 - € 1.500 = € 12.000 aflossen.

Zo verandert bij een annuïteitenhypotheek het bedrag aan rente en aflossing dat je betaalt ieder jaar, maar blijven de jaarlijkse lasten wel stabiel. Hieronder zie je een voorbeeld van hoe de schuld en de jaarlijkse uitgaven verlopen bij een annuïteitenhypotheek:

Voorbeeld Annuïteitenhyptheek

Wat is de hypotheekrenteaftrek?

Wat is de hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek zorgt ervoor dat woningbezitters die een lening hebben afgesloten voor het kopen van hun woning, de rente die zij over die lening betalen kunnen aftrekken van hun bruto inkomsten. Ze kunnen de rente over hun hypotheek dus als aftrekpost bij de inkomstenbelasting gebruiken. Op deze manier ontstaat er een belastingvoordeel voor woningbezitters.

Stel je voor dat je primaire inkomen in een jaar € 50.000 is en je in dat jaar € 4.000 aan hypotheekrente betaalt. Normaal zou je dus belasting betalen over € 50.000. Echter, de € 4.000 hypoteekrente kun je voor de inkomstenbelasting aftrekken van je primaire inkomen, waardoor je belastbare inkomen € 50.000 - € 4.000 = € 46.000 wordt. Je hoeft dan dus maar over € 46.000 belasting te betalen!

Hoeveel belastingvoordeel je hebt van de hypotheekrenteaftrek hangt af van de belastingschijf waarin je over het afgetrokken bedrag belasting zou moeten betalen. In Nederland is het belastingpercentage over het inkomen dat je verdient onder de € 68.508 momenteel 37,1%. Als je met een inkomen van € 50.000 een aftrekpost van € 4.000 hebt, is je belastingvoordeel dus € 4.000 × 37,1% = € 1.484.

Doordat je bij de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek verschillende rentebedragen betaalt, verschilt ook het belastingvoordeel dat je met de hypotheekrenteaftrek kunt krijgen bij deze twee hypotheekvormen. Bij een lineaire hypotheek betaal je aan het begin van de looptijd vaak meer rente dan bij een annuïteitenhypotheek van dezelfde hoogte. Het belastingvoordeel dat je aan het begin van de looptijd hebt, is dan groter bij een lineaire hypotheek.

Bij zowel de lineaire hypotheek als de annuïteitenhypotheek wordt het belastingvoordeel dat je krijgt door de hypotheekrenteaftrek gedurende de looptijd van de hypotheek steeds kleiner. Doordat je aflost daalt immers de restschuld, waardoor ook het betaalde rentebedrag daalt. Met een lager rentebedrag wordt ook de aftrekpost die je kunt gebruiken kleiner, waardoor het belastingvoordeel afneemt.

Video

Wil je meer weten over hypotheken? Bekijk dan onderstaande video van Economie Academy!

Bekijken als Rooster Lijst

4 Items

per pagina
Aflopend sorteren
Bekijken als Rooster Lijst

4 Items

per pagina
Aflopend sorteren